El valor razonable (fair value) se define en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF o IFRS en su traducción al inglés) como «el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre agentes del mercado en la fecha de valuación.»
Tiene como misión reflejar una imagen fiel del estado contable de la empresa, transmitiendo confianza sobre la valoración en libros de sus activos y, por lo tanto, en su contabilidad.
Cómo medir el valor razonable
Dentro de las formas que existen de medir el valor razonable, el nivel más alto de medición en la jerarquía IFRS son los precios cotizados (sin ajustar) en mercados activos, para activos o pasivos idénticos a los que el comprador y vendedor puedan acceder. Este es un nivel, que en la mayoría de los casos resulta imposible en la valoración de inmuebles. Aquí estamos hablando, más bien del precio de las acciones en Bolsa o de la tonelada de carbón, por ejemplo.
Hay otros dos niveles, en el que encontramos más posibilidades para poder medir el valor razonable de un inmueble. En el segundo, estarían los métodos de múltiplos y los de capitalización de rentas dentro del mercado de alquileres; en el tercero, los métodos de flujo de efectivo descontando. En este último manejamos las ratios empresariales, las rentabilidades esperadas, los resultados pasados y presentes que nos permitan estimar cuál es la situación actual y cuál es la situación pasada a la que pensamos que se retornará en el futuro tras la pandemia.
Recordemos: todo ello en un mercado activo y en una transacción ordenada.
Niveles y métodos para medir el valor razonable
La NIIF 13 define un modelo jerárquico para la medición del valor razonable que permite homogeneizar los métodos de valoración y calcular el valor razonable en función de tres niveles. La elección de cada uno de estos niveles de valor razonable depende de la disponibilidad de la información sobre precios actuales de mercado.
Primer nivel
El nivel más alto de medición (el considerado como más fiable) en la jerarquía IFRS, son los precios cotizados. Estamos hablando, del precio de las acciones en bolsa o de la tonelada de carbón, por ejemplo.
En este nivel, podemos acudir directamente a los mercados (bolsa, materias primas, precios agrícolas…), que son públicos y que nos darán un valor preciso del activo a valorar.
Es decir, los activos en este nivel se pueden agrupar por sus características (petróleo Brent, Texas, Dubai…), por lo que, una vez conocidos los precios en el mercado, podremos aplicarlos a nuestro activo y conocer su valor razonable, una vez descontados los costes de adquisición.
Claramente el mercado inmobiliario está situado fuera de este primer nivel. Incluso dos viviendas iguales diferirán en la planta, en su estado de conservación, su orientación, etc. Nunca tendremos un número suficiente de unidades iguales para poder considerar el mercado inmobiliario como de precios cotizados.
Segundo nivel
En este nivel nos encontramos con los métodos de múltiplos.
Pueden ser múltiplos de mercado. Es decir, basados en muestras similares, preferiblemente provenientes de transacciones reales, ajustadas al activo a valorar. Este método será aplicado a los inmuebles con mercado suficientemente abundante (viviendas, garajes, naves industriales, locales comerciales…)
También pueden ser múltiplos de «generadores de efectivo» (múltiplos de EBITDA o facturación). Este método se utiliza para la valoración de inmuebles ligados a actividades económicas como hoteles, residencias de ancianos, colegios, cines, etc.
Tercer nivel
Cuando ninguno de los otros dos niveles es posible la norma recurre a un tercer nivel, donde no se prescriben métodos concretos, que serán elegidos por el valorador.
En este nivel nos encontraremos con el método de descuento de flujo de caja, los métodos de Term and Reversion, Hardcore y capitalización directa, para inmuebles en rentabilidad (ligados a explotaciones económicas o arrendados).
También se admite el método del coste para elementos que no pueden ser valorados de ninguna otra manera (equipamientos públicos, inmuebles singulares…).
A nuestro juicio, este último método da por sentado que un inmueble valdrá siempre, al menos, lo que ha costado, lo cual no sucede siempre. Esto lo puede probar la existencia de más de un hotel o aeropuerto, cerrados durante varios años por falta de rentabilidad, a pesar de su exagerado coste.
Si la intención de la inversión es la cobertura de provisiones técnicas, el valor razonable se obtendrá de una tasación acogida a la Orden ECO 805/2003, finalidad 2b.
La problemática viene porque la normativa indica que, cuando se trate de inmuebles ligados a una actividad económica, se calculará el valor por comparación, el valor por actualización y el valor de reemplazamiento neto, y se tomará, como valor de tasación, el menor de ellos.
En cambio, en el Real Estate, la inversión se realiza, generalmente, capitalizando las rentas esperadas, a la rentabilidad exigida, lo que genera discrepancias entre el valor de inversión y el valor razonable según norma.
No debemos olvidar que la regulación pretende dar valores de garantía y, por ello, trata de eliminar de la ecuación los elementos especulativos.
Por ello, lo más recomendable es realizar un ejercicio previo para conocer el alcance de las posibles discrepancias y encarar la inversión con la información necesaria.
