¿Qué es el valor razonable?

Valor Alia

Seguro que alguna vez has oído hablar del valor razonable, pero quizá no lo tengas muy claro. Es un concepto empleado en términos de contabilidad financiera. Carlos Bravo, director de Proyectos de Alia Tasaciones, nos explica en qué consiste y su impacto en tiempos de coronavirus. 

Carlos Bravo, director de Proyectos

Valor razonable, qué es

El valor razonable (fair value) se define en las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF o IFRS en su traducción al inglés) como «el precio que sería recibido por vender un activo o pagado por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre agentes del mercado en la fecha de valuación.»

Tiene como misión reflejar una imagen fiel del estado contable de la empresa, transmitiendo confianza sobre la valoración en libros de sus activos y, por lo tanto, en su contabilidad.

Atendiendo a esta definición, no se puede hablar de valor razonable en el caso de que se produzca una venta en la que comprador o vendedor estén presionados o condicionados por algún factor.

El valor razonable en el sector inmobiliario

Aplicado al sector inmobiliario, el valor razonable es el valor que un inversor pagaría por un inmueble atendiendo a criterios de mercado, el precio que esperaría recibir al vender un activo en una transacción ordenada, descontados los costes de adquisición.

El problema es que la palabra “razonable” nos puede llevar a error. Le damos un significado de prudencia y estabilidad, pero en la coyuntura en que nos movemos, tras el impacto del Covid, el valor razonable podría no ser ni estable, ni prudente. En algunas tipologías de inmuebles, como los hoteles o en el retail, contemplamos un mercado prácticamente paralizado, donde hay operadores que buscan oportunidades a costa de propietarios presionados por las dificultades económicas provocadas por la pandemia

Niveles y métodos para medir el valor razonable

La NIIF 13 define un modelo jerárquico para la medición del valor razonable que permite homogeneizar los métodos de valoración y calcular el valor razonable en función de tres niveles. La elección de cada uno de estos niveles de valor razonable depende de la disponibilidad de la información sobre precios actuales de mercado.

Estos niveles están asociados a su credibilidad, de forma que el nivel 1 es creíble con poco apoyo más allá de mostrar la fuente dónde se ha obtenido el valor de referencia de un activo idéntico. En cambio, en el nivel 3, para que resulte igualmente creíble, se deberá aportar mucha más información que justifique la utilización de métodos, parámetros, datos, coeficientes etcétera.

Primer nivel

El nivel más alto de medición (el considerado como más fiable) en la jerarquía IFRS, son los precios cotizados. Estamos hablando, del precio de las acciones en bolsa o de la tonelada de carbón, por ejemplo.

En este nivel, podemos acudir directamente a los mercados (bolsa, materias primas, precios agrícolas…), que son públicos y que nos darán un valor preciso del activo a valorar.

Es decir, los activos en este nivel se pueden agrupar por sus características (petróleo Brent, Texas, Dubai…), por lo que una vez conocidos los precios en el mercado, podremos aplicarlos a nuestro activo y conocer su valor razonable, una vez descontados los costes de adquisición.

Claramente el mercado inmobiliario está situado fuera de este primer nivel. Incluso dos viviendas iguales diferirán en la planta, en su estado de conservación, su orientación, etc. Nunca tendremos un número suficiente de unidades iguales para poder considerar el mercado inmobiliario como de precios cotizados.

Segundo nivel

En este nivel nos encontramos con los métodos de múltiplos.

Pueden ser múltiplos de mercado. Es decir, basados en muestras similares, preferiblemente provenientes de transacciones reales, ajustadas al activo a valorar. Este método será aplicado a los inmuebles con mercado suficientemente abundante (viviendas, garajes, naves industriales, locales comerciales..)

También pueden ser múltiplos de «generadores de efectivo» (múltiplos de EBITDA o facturación). Este método se utiliza para la valoración de inmuebles ligados a actividades económicas como hoteles, residencias de ancianos, colegios, cines, etc.

Tercer nivel

Cuando ninguno de los otros dos niveles es posible la norma recurre a un tercer nivel, donde no se prescriben métodos concretos, que serán elegidos por el valorador.

En este nivel nos encontraremos con el método de descuento de flujo de caja, los métodos de Term and Reversion, Hardcore y capitalización directa, para inmuebles en rentabilidad (ligados a explotaciones económicas o arrendados).

También se admite el método del coste para elementos que no pueden ser valorados de ninguna otra manera (equipamientos públicos, inmuebles singulares…).

A nuestro juicio, este último método da por sentado que un inmueble valdrá siempre, al menos, lo que ha costado, lo cual no sucede siempre. Esto lo puede probar la existencia de más de un hotel o aeropuerto, cerrados durante varios años por falta de rentabilidad, a pesar de su exagerado coste.

Te invitamos a conocer el impacto de la Covid-19 en el valor razonable en esta entrada del blog: El valor razonable: ¿un dislate en tiempos de pandemia?