El método de comparación es el procedimiento más empleado cuando se quiere valorar un inmueble.
Esta metodología nos permite obtener un valor ajustado, en función de la observación del mercado inmobiliario, oferta y demanda, tanto en venta como en renta, y utilizando testigos similares o comparables al inmueble que queremos valorar.
Alicia Criado, Directora técnica de Alia
Los testigos o muestras de mercado que se utilizan son inmuebles ofertados o vendidos recientemente, similares al objeto que estamos valorando, incluso podrían considerarse como alternativas de compra para alguien que se plantea adquirir ese inmueble. Pero evidentemente no todas las características de estos comparables serán iguales al 100% en esta comparación.
Si queremos llegar a un valor justo, se deben analizar detenidamente estos comparables en cuanto a su ubicación y características propias, así como sus similitudes o diferencias con respecto a nuestro inmueble y es aquí donde empieza el proceso de homogeneización, clave en las valoraciones inmobiliarias.
En este artículo te ayudamos a entender el proceso y qué factores influyen para que obtengas una tasación adecuada para tu inmueble.
¿Qué es la homogeneización de valores comparables?
La homogeneización de valores comparables es el procedimiento por el cual se analizan las características del inmueble que se valora, en relación con los testigos obtenidos en venta y/o renta que, si bien deben ser similares no idénticos.
El proceso de homogeneización consiste en corregir los precios de cada uno de los testigos (expresados habitualmente en valores unitarios de €/m²) en función de las diferencias que presentan respecto a nuestro inmueble. Este proceso puede llegar a ser complejo, pero de forma simplificada y a modo de ejemplo, cuando la muestra utilizada es peor respecto a un determinado atributo, se le aplica un coeficiente > 1 (se corrige al alza), mientras que, si es al revés, es decir, el comparable es mejor en alguna característica al inmueble que queremos valorar, se aplicará un coeficiente < 1 (se corrige a la baja).
De esta forma, se van corrigiendo todas las muestras, en función de sus características propias, para obtener el valor unitario ajustado y totalmente comparable al nuestro.
Por ello, para que esta homogeneización sea correcta, debemos estudiar cuales son los factores clave que influyen en el valor de una propiedad, teniendo en cuenta que pueden variar dependiendo del tipo de inmueble y uso que estemos analizando.
Te explicamos a continuación cuales son.
¿Qué factores influyen en la valoración Inmobiliaria?
Existen una serie de factores que influyen en el valor de un bien inmueble y que han de ser tenidos en cuenta de cara a su tasación. Estos serían los principales:
Ubicación
La ubicación de la propiedad tiene un impacto fundamental en su valor, ya que un inmueble de similares características situado en zonas distintas puede variar significativamente en precio.
En este punto debe tenerse en cuenta la cercanía a infraestructuras y servicios como el transporte público, colegios, centros de salud, zonas comerciales, parques, zonas verdes o deportivas, etc.
Superficie
Es uno de los factores más importantes y que más influye en el valor, de hecho, no debería considerarse como inmueble comparable, aquel en el que la diferencia de superficie con respecto al que estamos valorando sea demasiado grande.
Pero en este caso, no solamente se trata de la cantidad de metros cuadrados con los que cuenta el inmueble, sino de cómo se distribuyen y aprovechan, teniendo en cuenta además la relación que existe entre la superficie útil o aprovechable de la vivienda con respecto a su superficie construida con inclusión de elementos comunes (que es el parámetro en el que habitualmente se reflejan las ofertas).
Podemos tener dos pisos de 100 metros cuadrados cada uno, pero uno con un gran pasillo y en un edificio con portal de grandes dimensiones, que no añade valor real a la vivienda, mientras que el otro tiene mejor aprovechamiento del espacio e incluye un dormitorio o un baño más en la misma superficie.
Calidad y Estado de conservación
La calidad y estado en el que se encuentran los acabados e instalaciones también resultan relevantes, así como la antigüedad de estos.
No es lo mismo si una propiedad está recién reformada, con instalaciones en perfecto estado, o necesita arreglos y tiene sus acabados obsoletos.
Servicios y Zonas Comunes
Influyen también en el valor los equipamientos propios del edificio y zonas comunes con las que cuenta, como son las piscinas y zonas deportivas comunitarias, así como la existencia de ascensores (en cantidad suficiente al número de viviendas a las que sirve), accesibilidad a todas las zonas del edificio, etc.
Orientación
Se deben considerar la iluminación y ventilación que tiene el inmueble, si es una vivienda totalmente exterior o abre sus huecos a patios y qué dimensiones tienen estos.
También es importante la exposición a ruidos externos y las vistas con las que cuenta. Por ejemplo, dos viviendas en el mismo edificio, de idénticas características no tienen el mismo valor si una de ellas tiene vistas al mar y la otra no.
Terrazas, Garajes y trasteros
Los elementos anejos también afectan directamente al valor de las fincas.
La existencia de espacios exteriores como terrazas y patios han generado un mayor interés en los últimos años, aumentando la importancia que se da a estos espacios en el valor.
En viviendas unifamiliares también se considera la superficie de parcela y jardín propios y las posibilidades de aprovechamiento que pueden generar la disposición de esta superficie.
En aquellos entornos de difícil aparcamiento, las viviendas que tienen una plaza de garaje, además del propio valor del anejo, aumentan su demanda y rapidez de venta, frente a otros inmuebles que no cuentan con esta posibilidad.
Otros factores
También puede considerarse como relevante la altura en la que se ubica un piso, la antigüedad del edificio al que pertenece, si el inmueble dispone de alguna instalación singular, etc.
Además, un factor que cada vez tiene más importancia a la hora de elegir una vivienda es su eficiencia energética.
La importancia de la homogeneización en el mercado inmobiliario
La homogeneización es fundamental para obtener una valoración precisa de los inmuebles. Por un lado, nos ayuda comparar propiedades de manera justa, lo que se traduce en valoraciones más precisas, algo crucial para determinar el precio adecuado de una propiedad, tanto para su compra como para su venta.
En función de la tipología puede que algunos de los factores señalados tengan mayor peso que otros. Incluso tendrán mayor importancia en la toma de decisiones tanto para compradores como vendedores. De manera individual, cada persona puede tener unas preferencias u otras respecto a que característica “pesa más” en su elección a la hora de comprar un inmueble.
Por eso es conveniente disponer de una tasación realizada por un experto técnico que analice estas características con un criterio independiente, con objetividad y rigurosidad, diferenciando entre el valor del inmueble y la opinión del propietario o comprador.
Al fijar precios más precisos y realistas, las propiedades tienden a venderse más rápido, lo que beneficia tanto a los vendedores, que logran cerrar la transacción en menos tiempo, como a los compradores, que encuentran valores justos.
En un mundo tan complejo como el inmobiliario, donde cada propiedad tiene sus particularidades, la homogeneización de valores comparables se convierte en una herramienta crucial, permitiendo realizar un análisis más equitativo y justo, proporcionando un escenario más claro y realista del valor de los bienes inmuebles.
En Alia consideramos la importancia de la homogeneización y la aplicamos con precisión para brindar tasaciones que reflejen con exactitud la realidad del mercado, ayudando a nuestros clientes a tomar decisiones adecuadas en sus transacciones inmobiliarias.
Si necesitas una valoración de un inmueble, no dudes en contactar con nosotros, estaremos encantados de ayudarte.
