El justiprecio es el importe a abonar como indemnización a la persona a quien se lo expropia generalmente un suelo por medios administrativos. Para el cálculo del valor de expropiación forzosa se tiene en cuenta la pérdida patrimonial y afectiva y/o la pérdida por uso temporal.
¿Qué es el justiprecio?
Dice la Constitución española que “nadie podrá ser privado de sus bienes o derechos sino por causa justificada de utilidad pública o interés social, mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo previsto por las leyes” y la Ley de Expropiación Forzosa, que se trata de “la intervención administrativa que implique privación singular de la propiedad, derechos o intereses patrimoniales legítimos”
Esa indemnización que debe recibir el propietario al que se le va a privar de esa propiedad, derechos o intereses patrimoniales es el conocido como justiprecio o precio justo. La cuantía se debe ser proporcional a la pérdida patrimonial sufrida y podrá ser en forma de compensación económica o en especie. Por ejemplo, a cambio de unos terrenos o inmuebles del mismo valor que el bien expropiado.
La valoración del justiprecio o expropiación debe ser fijada de mutuo acuerdo entre las partes implicadas o a través de un jurado de expropiación. En el primer caso, el titular del bien expropiado y la Administración tienen un plazo de 15 días para acordar el valor, de no llegar a un acuerdo, en un máximo de 20 días el propietario debe presentar lo que se denomina hoja de aprecio, documento en el que se indica el justiprecio del bien a expropiar, acompañado de un informe técnico pericial que avale dicho valor.
En esta circunstancia, posteriormente el expropiado no podrá solicitar una cuantía superior a la indicada en este informe pericial. La administración, por su parte, puede aceptar esta propuesta o rechazarla, en tal caso será el correspondiente Jurado de Expropiación Forzosa quien decida cuál de los valores dados por propietario y Administración es más realista.
Como se indicaba anteriormente, además del justo precio, que es la valoración objetiva del suelo, también se incluye un componente emocional del dueño del bien obligado a entregar forzosamente su propiedad. Este valor afectivo es el denominado premio de afección, cuya valoración supone un 5% del justiprecio calculado.
Tipos de expropiación
Las expropiaciones forzosas de terrenos suelen producirse para construir edificaciones de uso dotacional, construcción o ampliación de carreteras y vías ferroviarias, Juntas de Compensación, etc. Existen tres tipos de expropiaciones: expropiación del pleno dominio o definitiva, ocupación temporal y servidumbre:
- Expropiación del pleno dominio o total. Se expropia la totalidad de la propiedad del terreno.
- Ocupación temporal. En este caso, la administración ocupa los terrenos durante un determinado tiempo en el que deba utilizarlos para realizar obras. Por ejemplo, porque sea necesario el paso de maquinaria, acopio de materiales, abrir un camino para acceder a la obra, etc. Una vez finalizadas las obras, el propietario recupera sus terrenos, debiendo devolvérselos en el mismo estado en que se encontraban antes de ser ocupados. La indemnización se corresponderá con la renta teórica anual que el propietario haya dejado de percibir durante la ocupación y los daños causados en ese tiempo.
- Servidumbre. No supone una pérdida del derecho de propiedad, pero sí una limitación en el uso y aprovechamiento de los terrenos, cuya cuantificación es muy variable dependiendo de la tipología del inmueble y de la naturaleza de la servidumbre. Las restricciones pueden ser muy diversas, siendo ejemplos habituales, la servidumbre de paso cuando haya necesidad de permitir el paso a técnicos para reparar alguna instalación, o servidumbre aérea, cuando sobre el terreno pase un tendido eléctrico. La indemnización se valorará en función de la intensidad de dicha servidumbre.
Caso de éxito
En Alia Tasaciones hemos realizado un informe de varias fincas rústicas en Humanes (Guadalajara) que se encontraban afectadas bajo los tres tipos de expropiación mencionados.
La finalidad de la expropiación era la construcción de un ramal de enlace a una carretera. La expropiación definitiva se correspondía con la carretera a construir; la servidumbre, con los márgenes de dicha carretera; y la ocupación temporal, con aquellas zonas de la parcela que se debían ocupar para el paso de máquinas y zonas de acopio de materiales.
La valoración de la expropiación se realizó, tal y como establece el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo para los suelos rústicos y a partir del cálculo de las rentas que genera la explotación y teniendo en cuenta, además, los daños causados por posible arbolado y/o plantaciones que resultase dañado.
De esta forma se obtuvo el valor de expropiación definitiva y a partir de él, el valor de ocupación temporal, en función de la renta anual que el propietario dejó de percibir en ese, y de servidumbre, estimando la intensidad de la ocupación. En este caso, se estimó una intensidad media.
Si te encuentras en una situación de expropiación forzosa, llámanos sin compromiso y nuestro equipo técnico te ayudará a valorar el justiprecio.
