Tras varios retrasos, hace un año el Consejo de Ministros aprobó la Ley por el Derecho a la Vivienda. Conoce las claves de la nueva ley cuyo espíritu es aumentar la oferta del alquiler.

En nuestro país, hay 25,8 millones de viviendas según el último dato del Instituto Nacional de Estadística (INE), de las que 3,4 millones están en régimen del alquiler. De este total, la inmensa mayoría está en manos de particulares (95%) y un 4,2% está gestionado por grandes operadores profesionales.

Sin embargo, hay un desajuste entre la oferta y la demanda y se estima que hay un déficit de más de 1,8 millones de pisos para equipararse a otros países europeos, según un estudio de consultora Atlas Real Estate Analytics.  El informe señala que las comunidades con más necesidades son: Andalucía (447.139), Comunidad Valenciana (252.683) y Galicia (180.566). Las grandes regiones como Madrid (97.745) y Barcelona (94.952) se encuentran en posiciones intermedias. Un gap que no solo se debe cubrir con obra nueva , sino también con la oferta ya existente que no sale al alquiler, en muchas ocasiones, por la inseguridad jurídica.

Las promotoras se centran en el modelo Built to Rent (BtR), esto es, construir para alquilar. En este punto, otro informe de la consultora señala que la oferta ha crecido un 15% en el último ejercicio y hay proyectadas 97.787 viviendas para los próximos años, de las que un 60% están impulsadas por el sector público.

Factores clave de la ley de vivienda 

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda define lo que considera como una vivienda digna y apropiada, es decir, un inmueble que esté en condiciones y con las comodidades de ser habitado, accesible, eficiente en términos energéticos y que asegure los suministros fundamentales diarios sin que eso suponga un esfuerzo económico inviable. Con el objetivo de que todo ciudadano tenga acceso a un hogar, la norma establece una serie de medidas:

Gran tenedor

La nueva ley de vivienda define lo que considera gran tenedor de vivienda que son aquellos propietarios, personas físicas o jurídicas, que posean más de 10 viviendas o sean dueños de una superficie construida de más de 1.500 m2, sin tener en cuenta garajes o trasteros. En este punto, en el trámite parlamentario de la norma se propone reducir esa cifra a 5 inmuebles.

Según el proyecto de ley, el gran tenedor con personalidad jurídica (entidades financieras, empresas) deberá situar el precio de los arrendamientos en base al índice de referencia de su zona. Por su parte, los grandes propietarios con personalidad física están exentos de este límite, aunque sí les afectan las medidas de congelación de la renta.

Regulación precios del alquiler en zonas tensionadas

La norma busca regular el precio de los alquileres de los grandes tenedores institucionales de viviendas en alquiler en aquellas zonas tensionadas. A saber:

  • Áreas donde el precio del alquiler ha aumentado un 5% por encima del IPC autonómico durante los anteriores cinco años.
  • Zonas donde se destine más del 30% de la renta a gastos derivados de la vivienda.

Si una zona se declara tensa, tendrán que mantenerse los precios fijados entre comunidades autónomas y ayuntamientos durante mínimo tres años, prorrogables anualmente.

Control de los precios

Es aspecto crítico y que está frenando que la ley vea la luz es el referido a la regulación de los precios del alquiler, topando la revalorización del mismo, y que afecta a todos los arrendadores. Tras la escala de la inflación, el Gobierno decidió topar en 2022 la subida de los arrendamientos al 2%, medida que se extiende este año. Las negociaciones se centran en aumentar este tope al 3% para 2024.

Ventajas fiscales para pequeños propietarios

Al contrario de los grandes tenedores, se consideran pequeños propietarios a las personas físicas o jurídicas con diez o menos viviendas, estos optarán a incentivos fiscales con el objetivo de aumentar el parque de arrendamiento. Las bonificaciones que establece la ley de vivienda son las siguientes:

  • Bonificación del 50%: si se baja el precio del alquiler como mínimo un 5% del contrato anterior.
  • Bonificación del 70%: en el caso de arrendar por primera vez a jóvenes (entre 18 y 35 años) o si se establece un nuevo acuerdo con rehabilitación del inmueble.
  • Bonificación del 90%: si se baja el precio del alquiler en una zona tensionada.

Alquileres públicos en nuevas promociones

El Gobierno quiere reservar el 30% de las viviendas destinadas al parque público, es decir, calificadas como sociales. La mitad de esos inmuebles estará dirigido al alquiler social.

Vivienda asequible incentivada

La vivienda asequible incentivada llega con el objetivo de ofrecer la oportunidad de comprar una vivienda a aquellas personas o familias que no tiene acceso a pagar los precios del mercado, sumándose así a las viviendas de protección oficial. El fin de esta medida es incrementar la cantidad de inmuebles con un precio más accesible y así lograr promocionar la compraventa entre las personas con rentas e ingresos más bajos. Todo ello contando con los beneficios, fiscales y urbanísticos, que tendrán los propietarios.

Aumento de impuestos en viviendas vacías

Nuevamente, con el objetivo de aumentar el parque de viviendas en alquiler y contribuir así a regular de forma natural los precios de mercado, la ley de vivienda penaliza a aquellos propietarios con viviendas cerradas.

En concreto, subirán los impuestos en aquellas que lleven vacías más de dos años y cuyos propietarios cuente con más de cuatro viviendas en el mismo municipio. El recargo será sobre el IBI y de hasta el 150%.

Bono de ayuda para alquiler joven

Uno de los puntos clave de esta ley de vivienda es la ayuda del bono para el alquiler joven que tiene como objetivo disminuir la edad media de emancipación de los españoles, que en la actualidad se sitúa en los 29,8 años, colocando a España por encima de la media europea (26,4 ), según la Oficina Europea de Estadística, Eurostat.

Esta prestación beneficiará a los jóvenes de entre 18 y 35 años que vivan de alquiler y que no superen los ingresos anuales de 23.725 euros, de un bono de 250 euros mensuales por un periodo máximo de dos años. Esta ayuda no la podrán solicitar varias personas que vivan en el mismo inmueble, sin embargo, podrá complementarse con otras prestaciones destinadas al pago del alquiler.

Pon en valor tus propiedades en alquiler y solicita una tasación que será la que te ayude a negociar la renta del arrendamiento acorde con el valor de mercado.