Contrato de arras: qué es y cómo redactarlo

Tasación ECO

Te contamos todo sobre el contrato de arras, un documento imprescindible en la compraventa de una vivienda, pero desconocido por muchos. Contrato de Arras

El contrato de arras es uno de los trámites más desconocidos que hay a la hora de comprar o vender una vivienda. Es sorprendente que lo sea, puesto que es imprescindible. Gracias a él, el comprador efectúa la reserva y el vendedor recibe una cantidad de dinero que garantiza esa reserva en las condiciones pactadas. Por tanto, tiene un carácter previo a la formalización del contrato de compraventa y se firma ante notario. Así, si te estás planteando adquirir una vivienda o venderla, debes familiarizarte con él.

Cuánto dinero se da en un contrato de arras

Generalmente, supone el 10 % del precio por el que vayas a comprar el inmueble. Este porcentaje no está establecido por ley. Esto quiere decir que las partes pueden acordar el porcentaje que quieran e, incluso, una cantidad fija.

No obstante, hay excepciones a ese porcentaje. Piensa que las arras deben suponer una cantidad tal que comprometa por igual a ambas partes para no causarles perjuicios en el caso de dar marcha atrás en la compraventa. Así, suele acordarse un importe mayor si el inmueble objeto del contrato es muy barato y ocurre lo mismo a la inversa si el inmueble posee un elevado precio.

Cómo funciona el contrato de arras

Funciona como una reserva del inmueble con garantías. Esto quiere decir que, si alguna parte incumple lo pactado, va a ser penalizada. Como puedes ver, es un contrato al que le tienes que prestar muchísima atención y asesorarte bien. Lo mejor es que conozcas sus elementos imprescindibles para que entiendas qué regula exactamente:

  • Los datos personales tanto del vendedor como del comprador.
  • La identificación y descripción del bien que se va a vender o comprar.
  • El precio al que finalmente se va a vender y qué forma de pago se estipula entre las partes.
  • La cantidad de dinero que se anticipa en concepto de arras o señal. Esta cantidad luego se descontará del precio final.
  • El plazo máximo que se da para formalizar el contrato de compraventa.
  • Reparto de los posibles gastos derivados de la formalización de la compraventa.
  • Especificación del tipo de arras que se establece, para posibles sanciones por incumplimiento.
  • Firmas de ambas partes.

Cuánto tiempo dura el contrato de arras

Un contrato de arras tiene una vigencia máxima de seis meses. Sin embargo, es relativamente frecuente que, por diversas circunstancias, ambas partes decidan ampliar ese plazo. También es posible firmar una prórroga. Consiste en añadir un anexo al contrato original y fijar un nuevo plazo.

¿Arras y señal son lo mismo?

Existe cierto debate al respecto. Si vamos a sus significados formales, son exactamente lo mismo. Así, el diccionario de la RAE define las arras como una señal que se abona para garantizar un contrato.

Sin embargo, desde el punto de vista de la práctica jurídica, las arras implican la existencia de un compromiso de reserva formal y de un contrato.

Por su parte, la señal es exclusivamente la cantidad dineraria que se paga en un contrato de arras para hacerlo oficial. También se usa en cualquier tipo de reserva no contractual, como cuando compras un electrodoméstico o vehículo.

Debes tener en cuenta que la señal de los contratos de arras se paga habitualmente en dos plazos con dos meses de diferencia. Es un tiempo prudencial para saber si te conceden o no la hipoteca. No obstante, la ley no estipula de qué cantidad tiene que constar cada plazo y es conveniente que lo negocies a tu favor.

Qué pasa con las arras si no te conceden la hipoteca

Depende del tipo de arras de que se trate. El Tribunal Supremo distingue tres tipos:

  1. Arras confirmatorias: informan de la existencia de un compromiso de compraventa por ambas partes y equivalen a un anticipo del precio total del inmueble. Ninguna de las partes puede resolver unilateralmente el compromiso adquirido. Si incumples tu parte, el vendedor puede optar por exigirte el cumplimiento del contrato o la resolución de la obligación, pero puede pedirte daños y perjuicios, con sus intereses.
  2. Arras penales: suponen una garantía de cumplimiento. Si has firmado este tipo de arras, puedes perder total o parcialmente la señal que dieras al vendedor.
  3. Arras penitenciales: También reciben el nombre de arras de desistimiento. Permiten la resolución unilateral por una de las partes. Si eres tú, porque el banco te deniega la hipoteca, perderás toda la señal que hayas aportado.

Al igual que el contrato de arras es uno de los trámites desconocidos por parte de los futuros compradores, hay otro que también es desconocido a nivel de contratación. Se trata del informe de tasación, obligatorio en caso de hipoteca para financiar el inmueble, y recomendable en caso de pago al contado. Erróneamente, muchos particulares consideran que la tasación es un servicio es propio del banco en el que se solicita el préstamo ya que habitualmente la entidad financiera lo ofrece de entre las sociedades que tiene homologadas. Lo cierto que es un servicio independiente, es por ello que es el único coste financiero que no asume el banco en la contratación de una hipoteca.

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