En una valoración, con cierta frecuencia, se tiende a confundir valor y precio. Ya sea una vivienda, una farmacia o una Harley Davidson, una cosa es lo que vale y otra lo que cuesta. Es decir, una cosa son las características propias que componen el bien objeto de la valoración con sus mejoras y otra el valor de las mismas en un momento determinado, ya sea para bien (potencial alcista) o para mal (minusvalía por el paso del tiempo). Pero nos cuesta aplicar esta lógica y solemos fijar un valor idealizado, que solo “vale” para cada uno de nosotros.
Es la eterna discusión de las expectativas, una disyuntiva de posible conflicto entre valor y precio que siempre surge en toda contratación de valoraciones. Frente a ella, otra que pasa desapercibida, pero que muchas veces es el origen de la primera. Es decir, según la finalidad de la valoración, en función del valor que quiero averiguar, se necesitará una base de valor u otra, porque cada cosa vale para lo que vale y no vale para lo que no vale. Puede resultar un trabalenguas, pero no es lo mismo el valor hipotecario de un inmueble que su valor de mercado o su valor equitativo. Como tampoco sirve una valoración hipotecaria para una herencia o para una venta. Según el color del cristal con que se mire (el para qué), obtendremos un valor u otro.
Cómo identificar la base de valor adecuada según la finalidad de la valoración
Ante estas disyuntivas está nuestro expertise para identificar la base de valor adecuada a la finalidad de la valoración, trabajando codo con codo con el cliente unos términos de contratación que dejen muy claro el alcance del trabajo a realizar. Más allá de la introducción de datos sobre unidades de medida, comparables y fechas, entre otros, los valoradores debemos comprender la necesidad real del informe de valoración, algo que en ocasiones es complejo cuando el cliente no transmite clara y fehacientemente lo que quiere. Para ayudarnos debemos plantearnos las siguientes preguntas: ¿Para quién/es es la valoración? ¿Cuáles son las partes intervinientes? ¿Cuál es el objeto de valoración? ¿Qué tipo de transacción se va a realizar? ¿Para qué necesitamos la valoración? ¿En qué fecha?
A partir de aquí, veamos qué diferentes bases de valor aparecen en las Normas Internacionales de Valoración (IVS- International Valuation Standards) emitidas por IVSC en su última edición de hace justo un año, estándar incluido dentro del Red Book de la Royal Institution of Chartered Surveyors y, por lo tanto, de obligado cumplimiento en las valoraciones realizadas por los miembros RICS:
Valor de mercado
El valor de mercado es la cuantía estimada por la que un activo o pasivo debería intercambiarse en la fecha de valoración entre un comprador dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción. (IVS2017).
Renta de mercado
Cuantía estimada por la cual un derecho sobre un buen debería arrendarse, en la fecha de valoración, entre un arrendador y un arrendatario dispuestos a contratar, en términos de un contrato de arrendamiento real o hipotético, en una transacción libre, tras una comercialización adecuada en la que las partes hayan actuado con conocimiento, de manera prudente y sin coacción (IVS2017).
Valor equitativo
Precio estimado para la transacción de un activo o pasivo entre dos partes identificadas, informadas y dispuestas que reflejan los respectivos intereses de dichas partes (IVS20217).
Renta equitativa
Renta estimada para el arrendamiento de un bien entre dos partes identificadas, informadas y dispuestas que refleja los respectivos intereses de dichas partes. (Elaboración Propia)
Valoración especial
Una opinión de valor que incorpora la consideración de características que ofrecen un valor particular para un adquiriente especial (EVS2016)
Valor de liquidación ordenada
Cuantía estimada que se obtendría por la venta de un activo o grupo de activos de forma fragmentada en una transacción ordena con un periodo de comercialización razonable (IVS2017)
Valor de sinergia
Es el resultado de la combinación de dos o más activos o participaciones cuando el valor combinado es mayor que la suma de los valores separados (IVS2017).
Valor de liquidación forzosa
Cuantía estimada que se obtendría por la venta de un activo o grupo de activos de forma fragmentada en una transacción forzosa con un corto periodo de comercialización. (IVS2017)
Valor de reposición
Coste actual de reposición de un activo a través de su activo equivalente moderno menos las deducciones correspondientes al deterioro físico y todas las formas relevantes de obsolescencia y optimización (EVS2012)
Valor de inversión
Valor de un activo para el propietario potencial, para objetivos individuales de inversión o de operaciones (IVS2017)
Valor a efectos del seguro
Cantidad que proporciona una adecuada cobertura del bien a efectos de seguro (EVS2016)
Valor de expropiación
Resultado de la estimación del justiprecio que representa una indemnización adecuada ante la privación de la propiedad de bienes y/o derechos por causa justificada de utilidad pública o interés social (Elaboración propia).
Valor hipotecario
Valor de un bien determinado por una valoración prudente de su comerciabilidad futura, considerando aspectos sostenibles a largo plazo, las condiciones normales del mercado local, el uso actual y otros usos alternativos apropiados (EVS2016)
Valor catastral
Valor determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones (Ley del Catastro Inmobiliario 2004).
Valor máximo legal
Precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protección pública, establecido en la normativa específica que le sea aplicable. (O.M.ECO/805/2003)
