En España, cuando se compra un inmueble que requiere de un préstamo hipotecario para su adquisición, es obligatorio realizar una tasación. La norma que marca las pautas de la misma es la Orden Ministerial ECO 805/2003, de ahí que en el sector hablemos de tasación ECO o Tasación inmobiliaria ECO.
Puede que nunca te lo hayas preguntado o… sí, pero a buen seguro que no sabes que la Orden Ministerial ECO 805/2003 es la norma que regula la tasación de un inmueble con garantía hipotecaria, es decir, un inmueble que necesite financiación bancaria para adquirirse, y es la que garantiza que te ofrezcan una valoración objetiva de tu vivienda, comercio, nave o cualquier otro tipo de activo inmobiliario.
Para los profesionales de la tasación, la Orden ECO es como nuestra Biblia, es la ley que regula cómo debemos realizar las tasaciones de un inmueble para que el valor resultante, que no lo confundamos con precio, sea prudente a lo largo del tiempo, es decir, sea sostenible ante una hipotética transacción futura en condiciones normales del mercado y uso actual. Es decir, que la valoración no se quede fuera de mercado ni por arriba, ni por abajo.
Vamos a destacar lo que más te puede interesar de sus 88 artículos como potencial comprador de una vivienda.
¿Qué establece la Orden ECO 805/2003?
La Orden regula el régimen jurídico al que debe ajustarse el valor de una tasación de una vivienda y es de obligado cumplimiento.
El espíritu de la norma es garantizar la calidad en la tasación, protegiendo a los compradores y/o inversores y vendedores.
Ámbito de aplicación
La orden se aplica cuando se da alguna de estas cuatro finalidades, que unifico en tres:
- La mencionada garantía hipotecaria en préstamos (que es el objeto de este post).
- Cobertura de las provisiones técnicas de entidades aseguradoras.
- Determinación del patrimonio de fondos de pensiones y fondos de inversión.
Métodos de valoración
A la hora de valorar una vivienda con garantía hipotecaria, la Orden ECO establece tres tipos de métodos de valoración:
- Método de comparación: se calcula el valor a partir de ofertas o transacciones de inmuebles similares. Mínimo necesitamos seis muestras.
- Método de reemplazo o coste: vendría ser lo que costaría volver a construir el inmueble deduciendo el deterioro físico.
- Método de actualización de rentas: está dirigido al mercado del alquiler y se calcula a partir de una estimación de los ingresos y gastos futuros, para lo que también se requiere de un mercado comparativo.
¿Qué es la tasación ECO?
Una tasación inmobiliaria ECO es, como he indicado, aquella que se realiza cuando el comprador requiere de un préstamo hipotecario para la adquisición del inmueble. Por lo tanto, es obligatorio realizar una tasación bajo la Orden Ministerial siempre que exista una garantía hipotecaria.
Cálculo del valor de un inmueble
Para calcular el valor de un inmueble se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador durante su visita. En caso de no poder comprobarse, se empleará la menor entre las que figuren en los organismos públicos, Catastro y Registro, que aunque pueda sorprender, no tienen por qué coincidir ya que no utilizan parámetros homogéneos, y unas veces se utiliza la superficie útil y, otras, la construida, con o sin espacios comunes.
En la valoración también influyen factores como la localización, orientación, el estado de ocupación del inmueble, por ejemplo, si está arrendado o vive alguien de forma ilegal, su conservación, adecuación a las normas urbanísticas, entre otros.
La norma fija una serie de principios:
Anticipación: indica que cuando estamos ante una explotación económica, el valor se determine en función de las expectativas de renta que puede proporcionar en el futuro.
Finalidad: el método de valoración lo determina la finalidad de operación (invertir, alquilar, sinergia, etc.).
Mayor y mejor uso: señala que el valor se ajustará a lo que económicamente sea más aconsejable, bien por uso o por intensidad de construcción.
Probabilidad: ante varios escenarios, se elegirán aquellos más probables.
Proporcionalidad: los informes de tasación se elaborarán con la amplitud adecuada, teniendo en cuenta la importancia, uso de la valoración y singularidad en el mercado.
Prudencia: ya lo avanzaba, ante varios escenarios, se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.
Sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de similares características.
Temporalidad: como no puede ser de otra forma, el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo.
Transparencia: el informe de tasación debe contener la información necesaria y suficiente para su fácil comprensión y detallar las posibles hipótesis.
Valor residual: el valor atribuido a cada uno de los factores de construcción del inmueble será la diferencia entre el valor total del inmueble y el de los atribuibles al resto de factores.
¿Quién puede hacer una tasación inmobiliaria ECO?
La norma establece que únicamente la puede realizar un experto independiente, como un arquitecto/a u otro tipo de perfiles técnicos, y posteriormente es supervisada por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, como lo es Alia Tasaciones. Para ello, debe cumplir los siguientes requisitos:
- Ser una Sociedad Anónima con un capital social mínimo de 300.000 euros.
- Tener con un mínimo de 10 empleados, de los que tres debe ser profesionales vinculados.
- El Consejo de Administración debe estar formado por al menos tres profesionales de reconocida experiencia, conocimiento y honorabilidad.
- Disponer de un seguro de responsabilidad civil y de mecanismos de control de calidad.
Si necesitas una tasación, llámanos y te ayudaremos sin compromiso.
