Te detallamos los factores e incidencias principales a tener en cuenta cuando se realizan tasaciones hipotecarias de terrenos o solares.
Documentación registral
Es imprescindible disponer de Documentación Registral del inmueble, en donde conste la titularidad, cargas y descripción de la finca sobre la que se realizará la hipoteca. Comúnmente se utiliza Nota Simple que debe tener menos de tres meses de antigüedad.
Identificación
En una garantía hipotecaria debe acreditarse la correspondencia entre el terreno o solar que se visita y la finca registral descrita en Nota Simple. Es una comprobación imprescindible.
En muchas ocasiones no existe correspondencia entre la parcelación registral y la catastral, aunque podemos ayudarnos de los planos urbanísticos.
En el caso de solares urbanos o parcelas resultantes del desarrollo de un planeamiento, deben conocerse los límites exactos de la finca, sobre plano (catastral, urbanístico y/o topográfico) ya que en la mayoría de las ocasiones la parcelas no se encuentran delimitadas físicamente y su forma puede afectar directamente al valor.
Solamente podemos considerar que la delimitación concreta de la parcela no es tan importante, en los casos en que la finca es una parcela en aportación en un suelo urbanizable, asegurándose que la totalidad de la parcela pertenece al sector, unidad de actuación, Plan Parcial, etc. En estos casos la finca se valora en función de su aprovechamiento por pertenencia a ese sector.
Superficies
La comprobación de la superficie es mas complicada en estos inmuebles, dadas sus características, dimensiones, falta de delimitación física, etc.
De manera general se adoptará para el cálculo del valor, la menor superficie que tengamos documentada, siempre y cuando no haya diferencias considerables que puedan generar problemas de identificación, ya que como se ha indicado anteriormente, no siempre existe correspondencia entre la parcelación registral y la catastral.
Ocupación
La valoración de terrenos o solares suele realizarse en la hipótesis libre de ocupantes, no obstante si se observa alguna ocupación, debe acreditarse documentalmente.
Cargas y derechos reales
A la hora de gestionar la hipoteca, puede haber algunas cargas que dificulten la operación, por ejemplo, usufructos o limitaciones respecto a la Ley Hipotecaria o la titularidad. En el informe se reflejan como una advertencia y en un principio, no afectan al valor, ya que la valoración de la finca se hace en pleno dominio. En el caso que existan cargas urbanísticas sobre la finca, debe acreditarse su pago, ya que de otra forma se tendrán en cuenta en la valoración.
Planeamiento urbanístico
Los terrenos o solares se valoran en función de su situación urbanística y las posibilidades que en ella se contemplan, por tanto, es imprescindible conocer el desarrollo y el avance de las gestiones urbanísticas en las que se encuentra el inmueble.
En ocasiones, nos encontramos con figuras de planeamiento que nos se encuentran digitalizadas o expuestas en internet, así como planeamientos anulados o modificados, que requieren de consulta directa o presencial en el Ayuntamiento y que pueden retrasar la elaboración de los informes. Es muy conveniente la aportación de una cédula urbanística, en la que se indique el grado de desarrollo y los parámetros urbanísticos que afectan a la finca.
