Dado que las cadenas se centran en su negocio recurrente y no a ser propietarias de los inmuebles, lo importante a la hora de valorar un establecimiento hotelero es el valor de explotación. Por tanto, contrariamente a lo que se cree, el valor de un hotel no es la suma del activo más el negocio. No se pueden sumar ambos conceptos, ya que no se está valorando una propiedad inmobiliaria, sino un negocio.
Henar Nieto, técnico especialista en valoración de hoteles en Alia Tasaciones.
“Location, location, location”. Este aserto del fundador de la cadena hotelera que lleva su nombre, Conrad Hilton, se ha convertido en un axioma que todo profesional de la valoración tiene como punto de partida para valorar un inmueble, ya sea comercial, oficinas u hotelero. Sin duda, la ubicación es el principal factor que influye en la valoración de un activo y que puede hacer del edificio un inmueble singular, pero no es el único. En el caso de un hotel, la categoría, la antigüedad, el estado de conservación, la tipología y la gestión son otros de los aspectos que condicionan el precio de la habitación y, en consecuencia, el valor del establecimiento. Todos ellos, de alguna manera, están supeditados al enclave.
Efectivamente, la localización va a determinar la tipología del establecimiento, urbano o vacacional, que, a su vez, se segmenta en sol y playa y rural. La estacionalidad es la característica principal que los diferencia. De este modo, los de ciudad suelen ser hoteles más estandarizados, enfocados a clientes de negocios que viajan solos, con estancias generalmente más cortas, de lunes a viernes, que complementan con alojamiento en fines de semana con turismo de ciudad cuando su localización lo permite. Por el contrario, los segundos están dirigidos al turista nacional e internacional. Los de costa disfrutan de estancias más largas y suelen ofertar servicios complementarios. En cambio, los rurales son establecimientos más pequeños orientados a un turismo vinculado a la naturaleza. De tal manera que la tipología y el destino determinan la estacionalidad y el perfil de cliente principal, doméstico o extranjero, lo que desemboca en el nivel de ocupación.
La arquitectura, por otra parte, puede hacer único y especial a un inmueble. Es un valor añadido frente a un hotel al uso. No es lo mismo alojarse en un antiguo palacio, en un hotel diseñado por un arquitecto de renombre o en uno con una temática específica, como puede ser relacionado con algún deporte o con el llamado turismo de salud, que en un establecimiento tradicional.
De igual manera, la calidad del inmueble, grado de confort y nivel de los servicios que ofrece, que se asocian casi siempre a la idea del lujo y la exclusividad, van a determinar la categoría del hotel y condicionar el precio al que van a poder ofertarse y venderse las habitaciones.
El año de construcción y el estado del edificio es otro factor importante para conocer las posibles necesidades de inversión y de reformas que actualicen y mejoren el edificio, y puedan, al mismo tiempo, otorgar al hotel otra categoría superior.
También la marca, el branding, puede desempeñar un papel determinante para poder beneficiarse de la imagen, clientes fidelizados y capacidad competitiva.
En definitiva, todos estos factores (ubicación, tipología, arquitectura, categoría, data y marca) buscan aportar un valor diferencial para conseguir capacidad de convocar visitantes, que es donde está el core del negocio.
Estructura contractual
Otro aspecto que influye en la valoración es el tipo de estructura contractual, ya sea mediante la existencia de un contrato de arrendamiento o bajo modelo de gestión o franquicia. Tradicionalmente las cadenas hoteleras eran las propietarias de los inmuebles, pero la gestión directa o propietario gestor ha desaparecido prácticamente y está más relegado a los llamados hoteles boutique, con pocas habitaciones, o establecimientos rurales.
Lo habitual es la cesión de la gestión a una cadena hotelera y separar, por lo tanto, la gestión de la propiedad. ¿Y cómo afecta esto en la valoración? Pues en el caso del arrendamiento, el Gross Operating Profit (GOP) va a ser la renta pactada en sí misma, ya sea fija o variable; mientras que en caso de tener un contrato de gestión, el GOP se va a corresponder con los propios beneficios de la explotación, descontando los gastos de gestión (Base Fee, Incentive Fee, Marketing Fee).
Errores al valorar
Dado que en la actualidad las cadenas se centran en su negocio recurrente y no a ser propietarias de los inmuebles, lo importante a la hora de valorar un hotel es el valor de explotación. Por tanto, contrariamente a lo que se cree, el valor de un hotel no es el valor del activo más el del negocio. No se pueden sumar ambos conceptos, ya que no se está valorando una propiedad inmobiliaria, sino un negocio.
Aparte de este error, hay otro que es el considerar que su valor es lo que se ha invertido más un posible margen. Esta máxima no tiene por qué cumplirse siempre y, en ocasiones, puede que el valor real de un inmueble pueda ser inferior a la inversión realizada.
Además de todos los factores y parámetros mencionados, desde un punto de vista inversor también hay que considerar el mercado y la competencia, el recorrido de la marca, los sellos de calidad y de sostenibilidad (la eficiencia energética en estos inmuebles puede suponer reducción de gastos y, por lo tanto, influir en la rentabilidad), la seguridad jurídica y el número de habitaciones (normalmente por debajo de 80 no se ve como un atractivo).
Con todos estos aspectos sobre la mesa, a partir de aquí comienza nuestro trabajo como profesionales de la valoración, el cual debe contemplar desde un primer momento las necesidades del cliente teniendo en cuenta el para qué, es decir, la finalidad de la valoración para así poder elegir la metodología más apropiada siempre dentro del marco normativo. Porque como ya hemos explicado varias veces, la base de valor a utilizar no es la misma si el objetivo del análisis es para invertir, liquidar un inmueble o para solicitar una financiación con garantía hipotecaria.
Artículo publicado en la revista Inmobiliaria de El Economista el 04/09/2019
