Los grandes fondos de inversión internacional y las Socimis han venido a complementar, que no a sustituir, la financiación bancaria de proyectos inmobiliarios, una financiación alternativa a la que poco a poco se van sumando nuevos players ante un escenario de reducida oferta tradicional.
Pablo Ferreras, MRICS y director de Negocio y Estrategia de Alia Tasaciones
El proceso de concentración de la banca ha restringido prácticamente a cinco el número de entidades donde solicitar préstamo promotor. Sin embargo, la limitación no solo es por el lado de la oferta, sino que la concesión es cada vez más difícil, aun teniendo suelos sin cargas, reconocían desde Asprima, en un reciente encuentro organizado por el IE Real Estate Club, donde se puso de manifiesto esa falta de liquidez para construir las viviendas necesarias para atender la demanda. Una escasez especialmente entre las promotoras de pequeño y mediano tamaño y que será todavía mayor, si cabe, a corto y medio plazo por el cambio de ciclo inmobiliario que apunta hacia una moderación del mercado.
Ante este escenario, y al calor de las proptech, empieza a tomar fuerza la financiación alternativa a través de plataformas online en un mercado que a nivel europeo mueve 3.370 millones de euros, sin contar con Reino Unido, que distorsiona las cifras al ser un país acostumbrado a financiarse más allá de los bancos. Es una cifra de la Universidad de Cambridge de 2017 (último año disponible) y que supone un avance del 63%, lo que demuestra el enorme potencial de crecimiento que tiene. Si nos centramos en Real Estate, el monto se duplicó, hasta los 260 millones.
Plataformas alternativas
Nos referimos a las modalidades englobadas en el concepto de crowdfunding, inversiones de particulares en proyectos. Existen ya plataformas inmobiliarias que ofrecen la posibilidad de invertir pequeñas cantidades en inmuebles a cambio de una renta por el alquiler de los mismos o por las plusvalías generadas tras la venta.
Otras versiones de esta economía colaborativa más vinculadas a la actividad empresarial son el crowdlending y el crowdinvesting o crowdequity. La primera busca prestamistas, particulares e institucionales, a cambio de un interés fijo, previamente establecido por la plataforma intermediaria tras elaborar un perfil crediticio del solicitante. A mayor riesgo, mayor rendimiento. Para acceder a este tipo de financiación, la empresa debe tener recorrido histórico. En cuanto a la segunda opción, el inversor recibe acciones de la compañía en vez de un retorno monetario. Nuevamente, estos créditos financian importes no muy elevados.
Si lo que se requiere es mayor volumen, hay que recurrir a entidades capaces de levantar fondos. Con los tipos de interés en niveles históricamente bajos, los grandes inversores buscan diversificar su patrimonio hacia activos más estables, aunque con menor atractivo en beneficios. Por ello, cada vez hay más actores en el llamado direct lending, una alternativa crediticia que se caracteriza por su flexibilidad en plazos de amortización y en la agilidad en la concesión. Está muy consolidada en el mundo anglosajón y de un tiempo a esta parte se está imponiendo en nuestro país, impulsado por capital extranjero debido a la pérdida de atractivo de otros países europeos, como es Reino Unido, penalizado por el Brexit, y Alemania, cuya economía está muy debilitada por la caída de las exportaciones a causa de la guerra comercial entre EEUU y China.
También cuenta con recorrido el ya exitoso modelo de las Socimis, dirigidas a dinamizar el mercado del alquiler, no solo residencial, sino también terciario. En el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) ya hay casi 80 Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión Inmobiliaria desde que en 2013 comenzaron a operar en España y tras una especialización la tendencia ahora será hacia la concentración.
Otras alternativas para operaciones cuantiosas es el private equity o capital privado, que se focaliza en compañías con cierto tamaño, pero poco profesionalizadas. Entran en el capital de las mismas con una participación de control para intervenir en la toma de decisiones ejecutivas. Suelen estar una media de cinco años.
El business angel suele acceder en fases tempranas del proyecto. Al igual que el anterior, no solo ofrece recursos económicos a empresas que están iniciando sus proyectos, sino también su conocimiento, experiencia y contactos, lo que supone un alto grado de implicación en el proceso.
En línea con el anterior, el venture capital está dirigido a proyectos más avanzados y busca, además de la máxima rentabilidad, obtener un puesto en el consejo de administración de la compañía en cuestión.
En general, el acceso a esta financiación alternativa es más rápido y más laxo que la del mercado bancario, y eso tiene un precio. Sus préstamos son más caros. Lo recomendable es que este canal sea complementario al tradicional.
Dinero hay, pero hay que abrirse a otras opciones de financiación que están para quedarse y diversificar las fuentes, que siempre es un buen consejo no poner los huevos en la misma cesta.
