¿Te has preguntado cómo se valora una vivienda? ¿Qué es lo que ocurre entre que el tasador llega a tu casa, toma medidas y notas y se las envía a la sociedad de tasación? En este vídeo, María Zaragozí, directora de desarrollo Técnico y Productos, explica los distintos métodos de valoración de una vivienda para que conozcas qué es lo que se tiene en cuenta.
Cuando vamos a comprar una vivienda mediante un préstamo hipotecario, el banco necesita una tasación para valorar el inmueble y fijar, así, el límite del importe del crédito a conceder, entre otros. En caso de impago, el valor de tasación sirve de garantía hipotecaria para la entidad financiera. Igualmente, si deseamos vender, puede que deseemos conocer una valoración objetiva de lo que vale nuestra propiedad.
Antes de explicar qué métodos de valoración de una vivienda se emplean, entendamos el proceso. De primeras, el tasador vivista el inmueble y utiliza una serie de factores para hallar el valor de tasación, más allá de la superficie, como es la antigüedad u estado de la vivienda, su ubicación, redes de comunicación (transporte) y servicios de la zona, la calidad de la construcción, la eficiencia energética, la situación urbanística y jurídica, los inmuebles testigos (viviendas similares) y la ocupación.
Con todos estos datos se elabora un informe que se remite a la sociedad de tasación, donde los valoradores supervisan y contrastan la información suministrada por el profesional de campo. A partir de aquí, en función de la finalidad se utiliza unos métodos de valoración inmobiliaria que vienen determinado en la Orden Ministerial ECO 805/2003, de obligado cumplimiento para las operaciones con garantía hipotecaria.
Están reglados cuatro métodos de valoración de una vivienda: comparación, coste o reposición, actualización de rentas y residual.
Método de comparación
Esta metodología permite calcular el valor de mercado de la vivienda a partir de precios de inmuebles similares, siempre que exista un mercado representativo y se dispongan de muestras suficientes de ofertas o transacciones reales. Es necesario tener al menos seis muestras que reflejen la situación actual de dicho mercado.
Con esta información, junto a los datos históricos y al expertise del valorador, capaz de eliminar elementos especulativos o datos anómalos en dichas muestras de mercado, se obtiene el valor hipotecario de un bien.
Método de coste o reposición
Se calcula a partir del coste que nos llevaría construir de nuevo la vivienda más otros gastos inherentes al proceso, como impuestos o licencias y deducir el deterioro físico del inmueble. Para añadir el valor del suelo a dicho coste, éste se calculará bien por comparación de terrenos similares, bien por comparación del producto finalista utilizando el método residual.
Método de actualización de rentas
En este caso, se utiliza para inmuebles arrendados y se obtiene el valor a partir de prever los flujos de ingresos y gastos a futuro. Es decir, hay que tener en cuenta la duración del contrato, la renta pactada, impuestos y prima de riesgo.
Para obtener el valor hipotecario bajo este método es necesario que se disponga de:
- Un mercado representativo de alquileres.
- Que se trate de un inmueble arrendado y, por tanto, disponer de contrato de arrendamiento.
- Que el activo produzca o pueda producir ingresos como inmueble ligado a una actividad económica.
Método residual
El método residual se utiliza para el cálculo del valor del suelo (urbano o urbanizable) a partir de: la promoción inmobiliaria más probable, y su valor de venta (qué puedo construir y qué valor tendrá cuando esté terminado); los costes de urbanización si se requieren, los costes de construcción de dicha promoción, costes financieros y de comercialización; los flujos de caja, conocimiento de las fechas en las que se producen los cobros y pagos hasta la finalización y la rentabilidad del proyecto. Es decir, calcula el valor de un inmueble construido y le descuenta los costes de construirlo.
Casos prácticos
Para aterrizar los métodos de valoración, pongamos como ejemplo la valoración de una vivienda:
Por el método de comparación, se comprobaría la existencia de un mercado de inmuebles de similares características, ponderando las mismas en función del peso que asignemos a nuestra vivienda (situación, estado de conservación, calidades, superficies construidas y de parcela, infraestructuras, situación urbanística, altura, zonas comunes, orientación…)
Por el método del coste tendríamos que calcular qué costaría construir esa vivienda ahora (costes de proyecto, construcción, instalaciones, y terminaciones), depreciando el valor resultante, según la antigüedad y estado de conservación, y añadiendo el valor del terreno sobre el que está construida.
Por el método de actualización de rentas, hay que tener en cuenta la duración del contrato, el importe de renta acordado entre las partes y las tasas correspondientes (IPC, deuda pública y prima de riesgo).
Por el método residual, en el caso de construir una vivienda, primero calcularíamos el valor del terreno utilizado en el método del coste.
Si necesitas que te ayudemos a valorar una vivienda, no dudes en contactarnos. Solicita tu presupuesto sin compromiso.
