La nueva norma contable, que busca ofrecer una imagen fiel de la compañía en los estados financieros, requiere que los derechos arrendaticios estén correctamente valorados para obtener una renta apropiada.
A partir de ahora, socimis, bancos, hoteles, cadenas de distribución u operadoras de telefonía, en síntesis, cabeceras de grupo cotizadas, empresas donde los arrendamientos tienen en peso elevado, tendrán una fotografía contable completamente diferente tras la entrada en vigor de la NIIF 16.
Se trata de una Norma Internacional de Información Financiera desarrollada por el IASB (International Accounting Standards Board), que busca ofrecer una imagen fiel de la compañía en los estados financieros al contabilizar las obligaciones y derechos de los contratos de alquiler como arrendatario en el pasivo y activo del balance, respectivamente.
Para ello, esos derechos arrendaticios tienen que estar correctamente valorados (medidos, en terminología contable) con el fin de calcular una renta adecuada, por lo que es indispensable el papel de una sociedad de tasación, como firma independiente y experta en valoración de activos inmobiliarios, por su conocimiento en inmuebles, mercados locales y coyuntura económica. Pero, además, su papel es también indiscutible ya que, con el paso del tiempo, los contratos de alquiler pueden cambiar de valor por la propia evolución del mercado o por el deterioro o mejora del inmueble.
Esta modificación contable obligará a muchas compañías a cambiar su estrategia de negocio y a acompasarla a las tendencias del sector inmobiliario, ya que al imputar los arrendamientos en el pasivo el endeudamiento de la empresa se incrementa. Este aumento de la deuda, en algunos casos, podría impactar en la cuenta de pérdidas y ganancias con una reducción temporal del beneficio. Conviene tener en cuenta que únicamente se contabilizarán aquellos contratos superiores a un año y cuya renta sea mayor de 5.000 euros.
Cómo encontrar el valor apropiado
¿Y qué es lo que una sociedad de tasación tiene en cuenta para calcular esa renta apropiada? Si el objeto a valorar es un derecho de uso y disfrute de un activo inmobiliario, que genera una obligación de pago de renta durante un periodo de tiempo, se tiene que trabajar bajo una serie de hipótesis para realizar una estimación de la evolución de las rentas en el periodo de contrato. Una estimación a la que hay que descontar los flujos de caja previstos con una determinada tasa de descuento. Para hallar el importe se utiliza una base de valor, en concreto, la de renta de mercado a partir del método de la actualización. Fruto de este análisis se obtiene una renta de contrato a la que, posteriormente, se aplican una serie de técnicas para comprobar si se alinea a la del mercado o está por encima o por debajo.
Es importante, pues, hacer una buena recopilación de la información de los contratos, teniendo en cuenta plazos, revisiones, tasas de descuento, etc. El objetivo es pulir al máximo los datos, ya que la calidad de éstos es clave para hacer un cálculo con mayor precisión.
Respecto a qué partidas se deben incluir en el balance están desde los pagos por rentas, hasta el incremento de las mismas, pasando por garantías de valor residual, penalizaciones por plazos o costes de cancelación.
Cómo reducir su impacto
Existen, si bien, tres alternativas para disminuir el impacto de la NIIF 16 en los estados financieros:
Primero, optando por arrendamientos con un plazo de tiempo más corto, teniendo en cuenta, como se ha mencionado, que todo contrato inferior a 12 meses no va a balance.
Segundo, reevaluando la estructura de las rentas a partir de la combinación importes fijos y variables.
Y, tercero, replanteándose adquirir en propiedad los arrendamientos. Ahora bien, en función del tipo de mercado, la situación financiera, la liquidez o la solvencia compensará o no el alquiler o la compra.
Como se puede comprobar, es importante contar con un buen asesoramiento externo e independiente en valoraciones que ayude a tomar las mejores decisiones para el negocio ante un cambio contable que, sin duda, ofrecerá a los inversores y potenciales accionistas una mayor transparencia del estado financiero de la compañía, facilitando, al mismo tiempo, una mejor comparativa.
