Sociedades de tasación, garantes del sistema hipotecario español

El sector opera en España bajo un modelo de trabajo soportado por una completa estructura empresarial, que avala una valoración desde el punto de vista técnico, legal y financiero y que garantiza la confianza del sistema.

Fernando Vives, MRICS registered valuer y director técnico de Alia Tasaciones

Diferentes fallos judiciales en torno a los gastos financieros de los créditos hipotecarios y la nueva ley hipotecaria, que acaba de ser aprobada en el Congreso, han puesto de actualidad una figura que, para el gran público, es desconocida: las sociedades de tasación.

La falta de formación inmobiliaria, de una parte; la mecánica de trabajo, de otra; pero también, y hago autocrítica, la discreción con la que operamos en el sector han contribuido a que no se nos conozca a las firmas dedicadas a la valoración de inmuebles y se nos ubique erróneamente bajo el paraguas de los bancos. La mayoría de los prestatarios cree que el tasador que valora su vivienda es un empleado de la entidad financiera con la que va a suscribir el préstamo hipotecario. Esta falsa creencia se debe a que es el banco quien facilita el servicio, por lo que el cliente ignora que tiene la posibilidad de contratarlo por su cuenta. Al igual que una entidad tiene acuerdos con aseguradoras, también tiene homologadas a varias sociedades de tasación. Sin embargo, aquí no hay exclusividad, sino que a través de un sistema aleatorio basado en mediciones de calidad del servicio (plazos, rigor técnico, resolución de incidencias, etc.) elige a la sociedad. Ello no supone que todas las tasaciones las realice la misma empresa.

El técnico que visita al inmueble es un arquitecto o técnico habilitado que trabaja de forma autónoma prestando sus servicios a la sociedad de tasación. Este profesional con experiencia en mercados locales recaba los datos del activo con los que elabora un primer informe que envía a la firma que le ha contratado. Ésta coteja el documento en un doble check. De un lado, el validador supervisa el documento y, posteriormente, el valorador cruza datos haciendo un análisis más profundo e interpretativo, aportando así una valoración más precisa, que es lo que en Alia Tasaciones llamamos EVDI (Expert Valuation Data Interpreter). De este modo, ofrecemos un servicio más transparente, objetivo y riguroso.

Ciertamente, hace más de tres décadas este profesional estaba integrado en el banco, como un empleado más, pero precisamente en aras de la transparencia del sistema y la necesaria imparcialidad del servicio, comenzaron a constituirse sociedades independientes que no solo trabajaban (y trabajan) como proveedor de las entidades financieras, sino también para cualquier persona física o jurídica que necesite valorar sus activos, sean bienes muebles o inmuebles, y más allá de la garantía hipotecaria.

La primera norma que regula al sector data de 1981, bajo el amparo de la ley del mercado hipotecario. Posteriormente se aprueba el Real Decreto 775/1997 sobre el Régimen de Homologación de los Servicios y Sociedades de Tasación, donde se detallan los requisitos para obtener la licencia y ser inscrito en el registro oficial. A saber: aportar un capital mínimo de 300.000 euros, contar con un consejo de administración con conocimiento, experiencia y honorabilidad, tener un mínimo de 10 profesionales, de los que al menos tres han de ser profesionales vinculados, y disponer de una estructura que garantice el control de calidad y de un seguro de responsabilidad civil frente a terceros.

Al mismo tiempo, el mencionado Real Decreto hizo extensiva la obligación de contratar a sociedades de tasación a instituciones de inversión colectiva y aseguradoras que comercialicen vehículos financieros, como fondos o planes de pensiones, que inviertan en créditos hipotecarios titulizados con el objetivo de garantizar aún más la seguridad al inversor, institucional y, especialmente, particular.

Como supervisor, el Banco de España recibe de todas las firmas homologadas reportes trimestrales sobre las tasaciones realizadas, que sirven de termómetro del sector, y anuales sobre usos residenciales y terrenos, incluyendo rústicas, que sirven para auditar a todas las sociedades y, si se detectara alguna anomalía, para inspeccionar a aquéllas que no cumplen unos parámetros. Asimismo, es útil para identificar zonas calientes donde se pueda estar valorando unitarios muy superiores a la media, haciendo saltar un warning. A todas luces, la vigilancia y el control del regulador bancario son ineludibles.

Asimismo, existe una asociación con impronta internacional, que vela por el cumplimiento de un código deontológico de la profesión y a la que en Alia Tasaciones pertenecemos, ATASA. Juntos defendemos el trabajo bajo la norma nacional (orden ECO/805/2003) y los estándares internacionales (IVS, EVS, Red Book de RICS, estándar AVM de la IAAO) que garantizan esa transparencia y rigor. En nuestro caso, además, somos Business Supporter de las Normas Internacionales de Ética por la IESC.

En definitiva, las sociedades de tasación operamos en España bajo un modelo de trabajo soportado por una completa estructura empresarial, que avala una valoración desde el punto de vista técnico, legal y financiero. De otro modo, no sería posible garantizar la confianza del sistema.

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