Tasación de un terreno rústico, técnicamente conocido como suelo no urbanizable

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Seas particular o empresa, queremos explicarte cómo se realiza la tasación de un terreno rústico o suelo no urbanizable y los factores que influyen según el tipo de construcción o instalación.

María Zaragozí, directora Desarrollo Técnico y Productos de Alia Tasaciones

La compraventa de fincas rústicas continúa en ascenso tras la pandemia y en marzo alcanzó el quinto mejor registro mensual de la serie histórica, tras alcanzar las 16.378 operaciones, y en mayo, el séptimo, con 15.4363 transacciones, según el INE, elevando el número de traspasos hasta los 97.463 hasta julio.

Un interés particular por lo rural tras la pandemia, pero también por parte de empresas y grandes fondos de inversión interesados en instalar parques fotovoltaicos en suelo rústico o no urbanizable. Y subiendo en un país con un elevado número de horas de sol y las expectativas en torno al hidrógeno verde. España es el tercer país en Europa en potencia fotovoltaica instalada, según el Anuario Fotovoltaico 2021 de Anpier.

Tipos de suelo

Conviene entender antes el origen de la clasificación de tipos de suelo. Según el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, todo el suelo se encuentra una de las situaciones básicas: rural o urbanizado.

En su artículo 21, explica de forma detallada las características del suelo rural:

  1. El suelo preservado de su transformación mediante la urbanización, incluyendo los de protección del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los protegidos por la ordenación territorial y urbanística, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves.
  2. El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado

La actual denominación de tipos de suelo: urbano, urbanizable, no urbanizable procede de la Ley del suelo de 1975 y es la denominación que hoy recogen la mayoría de los Planes Generales y de Ordenación del territorio. Centrándonos en el suelo no urbanizable:

División de suelos no urbanizables

Dentro del suelo rústico o no urbanizable se pueden clasificar de forma global dos grandes grupos en función del tipo común y el protegido.

Para la tasación de un terreno rústico de manera correcta los profesionales de la valoración tienen en cuenta la siguiente distinción:

  • Suelo no urbanizable común
  • Suelo no urbanizable protegido

Dentro de estos dos grandes tipos nos podemos encontrar subtipos, es difícil de determinar que subtipos podríamos incluir ya que cada municipio a través de su Plan General de Ordenación determina las protecciones y los usos permitidos en cada uno de estos suelos para conservar, proteger, etc. su territorio.

Algunos ejemplos de tipologías de tipo común y de tipo protegido son:

  • Zona rural común agropecuaria.
  • Zona rural común de explotación de recursos naturales.
  • Zona rural común forestal.
  • Zona rural protegida legislación medio ambiental (espacios naturales).
  • Zona rural protegida municipal (forestal, paisajista, medioambiental).
  • Zona rural protegida agrícola.
  • Zona rural protegida cauces (dominio público).
  • Zona rural protegida costas (dominio público).
  • Zona rural protegida carreteras (dominio público).
  • Zona rural protegida ferrocarriles (dominio público).
  • Zona rural protegida patrimonio cultural, arqueológico, paisajístico o etnológico.
  • Zona rural protegida otras (tendidos eléctricos, gasoductos, etc.).
  • Zona rural protegida dominio pecuario.
  • Zona rural protegida riegos.

Valoración de un suelo rústico

Los métodos utilizados para valorar las fincas rústicas son el método de comparación y el método de actualización de rentas.

Método de comparación

El método de comparación está basado en el precio de otras fincas rústicas de similares características y cercanas a la finca valorada.

Los parámetros principales a considerar en la homogeneización de los testigos son: superficie, situación, cultivo, construcciones…

Método de actualización

El método de actualización consiste en capitalizar ingresos y gastos de la finca rústica a la tasa de capitalización adecuada.

Se calculará el valor en función de las rentas, tanto actuales como esperadas y, en el caso de arrendamiento, se actualizarán las rentas contractuales.

Mediante la diferencia entre ingresos y gastos obtenemos la renta o rendimiento anual de la finca rústica. Una vez obtenido este valor, capitalizaremos y actualizaremos a ese tipo de interés o tasa de capitalización la renta anual de la explotación, obteniendo como resultado el valor de la finca.

Método de coste de reposición neto

Ahora bien, no utilizaremos ninguno de los anteriores métodos si sobre la finca rústica existen edificaciones. En este caso se valora por el método de coste de reposición neto.

Factores que influyen en la tasación de un terreno rústico o no urbanizable

A la hora de realizar una adecuada valoración de un suelo rústico, tenemos en cuenta distintos factores:

  1. Dimensiones de la finca.
  2. Situación urbanística.
  3. Uso presente y futuro de la finca.
  4. Localización o ubicación respecto a la capital de la provincia.
  5. Aprovechamiento que tiene permitido por las normas.
  6. Infraestructuras que posea, como un sistema de riego, electricidad, etc.
  7. Construcciones que tenga para la explotación del terreno.
  8. Accesibilidad

De este modo, en el caso se suelo destinado para explotaciones, los factores determinantes para su valoración son:

  • Derecho de riego.
  • Climatología.
  • Proximidad a casco urbano y/o a infraestructuras.
  • Edafología, calidad y estructura del suelo.
  • Morfología y topografía, que permitan su mecanización.
  • Infraestructuras propias (invernadero, instalaciones de riego), derechos reales.
  • Normativa urbanística (calificación y protección si la hubiere).
  • Superficie mínima que haga viable la explotación (unidad mínima de cultivo).

En otro tipo de explotaciones, como campamentos o bodegas, será determinante su situación, así como la licencia de actividad y la correcta inscripción de sus construcciones.

En fincas de recreo, en las que el mayor peso recae en la construcción, determinará su valor sus calidades, superficies, consolidación e inscripción registral de la misma, así como los suministros.

En fincas en las que su aprovechamiento esté vinculado a la producción de energías renovables, la proximidad a tendido eléctrico hará más viable la explotación.

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