El envejecimiento de la población, la estabilidad de los retornos y la ubicación de España hacen de este activo inmobiliario un negocio con gran potencial para los inversores. Un potencial que, no obstante, hay que valorar inmueble por inmueble. Así hacemos la valoración de residencias de tercera edad.

Valoración de residencias de la tercera edad

Patricia Alcocer, directora de Proyectos de Alia Tasaciones

En 2050, la población octogenaria en España superará los cuatro millones, más del doble de la actualidad, lo que supondrá casi el 12% de los habitantes, según el CSIC. Y seguirá aumentando en un país que se encuentra entre los más longevos. En la actualidad, la esperanza de vida es de 80,2 años para los hombres y de 85,8 para las mujeres, pero dentro de medio siglo será de 86 años y de 90, respectivamente, según las nuevas proyecciones de población del INE, recientemente publicadas.

Son botones de muestra del envejecimiento de la población, personas a las que hay que ofrecer soluciones de habitabilidad más personalizadas. Entre las últimas tendencias se observa la prolongación de la vida en el hogar, con asistencia sanitaria telemática o personal, para dejar en los últimos años la alternativa de las residencias de mayores.

Por otra parte, las residencias de tercera edad están experimentando una profunda transformación tras la pandemia, buscando ser lugares más seguros, cercanos y confortables.

Las residencias de mayores, en cifras

En 2021, las residencias de tercera edad españolas facturaron un total de 4.600 millones de euros, un 1,1% más respecto al ejercicio anterior, según un informe del Observatorio Sectorial DBK, con un total de 388.000 plazas repartidas en 5.500 centros, sumando los de gestión pública, concertada y privada. Para el actual ejercicio, el aumento esperado es de 7.800 plazas y se calcula que en 2024 España contará con un total de 407.000 personas en sus residencias de mayores, según otro informe de JLL.

Datos que, si se sigue el criterio establecido por la Organización Mundial de la Salud (OMS), que establece que debe haber 5 plazas en residencias por cada 100 mayores de 65 años, muestran un déficit, con una ratio de 4,4 plazas, según otro estudio de PwC que estima que para 2050 debería haber alrededor de 785.000 plazas residenciales.

Al crecimiento propio de la población española, también hay que añadir los movimientos migratorios de personas atraídas por el clima, la gastronomía, el ocio y los servicios sanitarios de España que convierten a nuestro país en un destino atractivo para envejecer.

Por lo tanto, en menos de 30 años, la cifra de negocio de las residencias de ancianos podría llegar a duplicarse, algo que tendrá un impacto directo en la creación de empleos y en el crecimiento del número de centros.

¿Cómo se valora una residencia de mayores?

En muchos aspectos, la valoración de residencias de tercera edad no difiere de otros negocios de ILEEs (Inmuebles Ligados a Explotaciones Económicas) y como puede ser el caso de valoración de hoteles, hospitales, teatros o cines, en los que hay que tener en cuenta dos elementos a la hora de valorar: el inmueble y el negocio.

Factores a tener en cuenta en la valoración de una residencia de mayores

La ubicación, el tamaño, las instalaciones y los servicios son aspectos clave a la hora de realizar la valoración de residencias de tercera edad.

Por lo general, las residencias urbanas tienen una mayor valoración y es fundamental que tengan facilidad de acceso al transporte.  En aquellas ubicadas en la periferia, se valora su cercanía al centro, pero también que estén rodeadas de naturaleza.

El estado y antigüedad de las instalaciones, así como el grado de conservación del inmueble en general y los servicios proporcionados son otros de los aspectos que inciden directamente en el precio a cobrar y, en consecuencia, en su valoración.

En este sentido, existen otros elementos que se pueden incorporar para revalorizar este activo singular. Una capilla, gimnasio, salas de actividades, peluquería… cualquier acción que haga más entretenida y fácil la vida de los residentes será bien recibida por ellos y sus familiares y, en consecuencia, por los potenciales inversores.

Lo mismo sucede con la atención sanitaria. La legislación establece unos mínimos a respetar, pero si se aumenta el personal en estas labores, la imagen se verá reforzada muy notablemente. Hablamos, por ejemplo, de disponer médicos especializados en geriatría, enfermeras que ofrezcan una atención personalizada a cada persona o suficientes auxiliares que ayuden en el día a día a los pacientes más dependientes. Contar con un podólogo, un psicólogo o un fisioterapeuta son otros aspectos también a valorar.

En definitiva, desde un punto de vista inversor, el negocio de las residencias de tercera edad tiene potencial a nivel demográfico. Ello, sumado a la estabilidad en los retornos, hacen de este segmento un negocio con recorrido a medio y largo plazo, en el que la valoración de residencias de tercera edad determinará el verdadero atractivo de inmueble.