Desde la pandemia, supermercados, hipermercados y cualquier otra superficie de alimentación son foco de interés de inversores, debido, principalmente, a su comportamiento y fortaleza durante la crisis sanitaria. ¿Cuáles son los factores que influyen en su valoración?
Yolanda Tardón, departamento Técnico
Factores que incluyen en la valoración de superficies de distribución
A la hora de valorar este tipo de inmuebles, como pueden ser supermercados, hipermercados, bazares, tiendas de descuento, etc. se tienen en cuenta varios aspectos:
Ubicación
El principal factor que impacta en la valoración de superficies de distribución es su ubicación. El lugar donde se localiza un establecimiento es indispensable para su buen funcionamiento, pues si no tiene afluencia de público, la rentabilidad quedará comprometida.
Las grandes marcas de supermercados buscan ubicarse, principalmente, en zonas de mucho tráfico peatonal, o bien, situarse en zonas de paso. Una localización predominante en estos casos es, en las afueras de los municipios con acceso desde una vía principal y cercano a zonas residenciales. Por su parte, en casco urbano se buscan zonas céntricas, en detrimento de la distribución de la superficie, que suele quedar repartida en varias plantas.
Otra ubicación preferida que mejora la valoración de las superficies de distribución son los parques de medianas, que, a diferencia de los centros comerciales, disponen de tiendas a pie de calle con todas sus zonas exteriores, algo que atrae al público desde el fin de la pandemia. Además, en esta tipología, se pueden encontrar establecimientos de varios sectores comerciales, lo que facilita las compras a los clientes.
Accesibilidad y comunicación
Ligado con lo anterior, la accesibilidad es fundamental para que resulte atractivo al consumidor desplazarse. Por tanto, debe situarse en zonas de fácil acceso, tanto en vehículo propio como en transporte público, ubicándose cercanos a paradas de autobús, estaciones de cercanías o metro, dependiendo del caso.
Aparcamiento
Por supuesto, en una valoración de superficies de distribución es imprescindible contar con suficientes plazas de aparcamiento, ya sea en superficie o bajo rasante, para dar servicio al cliente.
Antigüedad y estado de conservación
La antigüedad del edificio también es importante, por lo que cada cierto tiempo se realizan obras de renovación del establecimiento, primero, con objeto de conservar a la clientela y captar nueva, y segundo, para evitar que se quede obsoleto, adaptándose a las nuevas necesidades de los clientes e intentando que, a su vez, sea un edificio eficiente.
Sostenibilidad energética
Siguiendo lo anterior, muchas superficies de distribución están instalando placas solares y puntos de carga para coches eléctricos, con objeto de ahorrar energía, dar confianza y una mejor imagen al cliente.
Oferta comercial
En este factor nos referimos a la competencia del inmueble a valorar. Lo normal es encontrar varios supermercados de distintas marcas ubicadas unos junto a otros ya que aprovechan la clientela de las marcas más potentes y el tráfico de la zona. De esta manera, los clientes pueden elegir o repartir sus compras entre varios establecimientos.
En este punto, tras la pandemia de la Covid-19, el sector de la alimentación ha recogido el testigo de las marcas de moda y son los supermercados e hipermercados quienes hacen de reclamo, convirtiéndose en inversiones más seguras.
Tamaño
Otros aspectos que hacen que su atractivo sea mayor son la longitud de fachada, si se trata de un edificio aislado o no y que la superficie de venta sea en planta baja.
Método de valoración de superficies de distribución
Dado que se trata de inmuebles susceptibles de producir rentas, el método más adecuado para la una valoración de superficies de distribución es el de actualización de rentas.
Para ello, lo primero que necesitamos es que exista un mercado representativo de comparables, considerando seis muestras de inmuebles similares en alquiler. Debido a su singularidad y, según dónde se ubiquen, puede existir cierta dificultad para encontrar estas muestras, por lo que, generalmente, se realiza un estudio de mercado de alquileres en zonas similares, en cuanto a ubicación, población, tipo de edificio…
Además, se deben estimar los flujos de caja a lo largo de su vida útil, teniendo en cuenta los cobros, gastos y ocupación actual y futura, el valor de reversión y elegir el tipo de actualización.
También cabe la posibilidad de que exista un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de valoración.
Las marcas más importantes, suelen disponer de contratos de arrendamiento a largo plazo, dando, en consecuencia, una mayor seguridad al inversor. Uno de los motivos de esta duración en los contratos es que suelen realizar obras para acondicionar los locales a las necesidades establecidas por la marca en concreto, esto implica la necesidad de un tiempo mínimo para recuperar la inversión realizada.
Potencial atractivo inversor
Durante el año 2021, en Alia Tasaciones hemos visto un aumento de valoración de portfolios de supermercados. De hecho, el interés de los inversores por la compra de este tipo de superficie de distribución se ha visto incrementado, ya que con una elevada inflación, este tipo de inmuebles aseguran las rentas, debido a que se trata de un sector indispensable en la economía, capaz de trasladar la subida de los precios a sus artículos. Esto ha derivado en una compresión de las yields de los supermercados, alcanzando rentabilidades, antes impensables, del entorno del 5% en las zonas prime.
Esta situación ha hecho que se incremente el número de operadores en el sector de la alimentación, apareciendo nuevas marcas y competidores, lo que conlleva una mejor selección a la hora de elegir las ubicaciones para futuras tiendas. Así, podemos decir que los supermercados mejor situados podrían alcanzar rentas superiores a los 10 euros metro cuadrado al mes.
Si necesitas una valoración de una superficie de distribución llámanos sin compromiso y nuestros especialistas te ayudarán a calcular su valor y cómo revalorizar el establecimiento.
