Valoración de derechos de la propiedad: de los antiguos sumerios al aprovechamiento urbanístico

El Código de Hammurabi fue el primer texto jurídico y en él se cita hasta en siete ocasiones el concepto de propiedad. Hagamos un poco de historia y repasemos cuáles son los derechos de la propiedad y cómo se valoran.

Carlos Bravo, director de Proyectos de Alia Tasaciones

 

En la antigua Mesopotamia, en torno al 1800 a.C. aparece el que es considerado como el primer conjunto de leyes, el Código de Hammurabi. Un texto corto que, sin embargo, cita hasta siete veces el concepto de propietario. A lo largo de la historia, este término ha ido adaptándose y ha ido fortaleciéndose con el objetivo de garantizar el derecho a la propiedad, para ello es clave la existencia de un organismo que de fe de la propiedad, la identifique, describa sus cargas y su uso. Hablamos del Registro de la Propiedad, un ente que otrora se conocía bajo el nombre de contadurías.

En 1861 aparece en España como organismo en el que se inscriben los inmuebles para dar publicidad al propietario del mismo y a las cargas por las que puedan estar afectadas. Su finalidad es dar seguridad en operaciones de compraventas, hipotecas, etc.

En la actualidad, la inscripción de los inmuebles en el Registro es voluntaria, pero, desde el momento en que se requiera de un préstamo hipotecario para su compra se hace prácticamente inevitable. Pese a su voluntariedad, es un instrumento muy útil, por lo que cada vez es mas raro la existencia de fincas que no estén inscritas y actualizadas en dicho organismo. El poder consultar en un solo sitio la mayoría de las circunstancias que afectan a una propiedad, proporciona una seguridad jurídica muy importante del que otros países de nuestro entorno carecen.

Sin duda, la seguridad jurídica vinculada al derecho a la propiedad es clave para la prosperidad social y, en definitiva, para la libertad y la democracia. Debe estar viva y adaptarse conforme evoluciona la sociedad.

Los sumerios sentaron las bases del derecho sobre la propiedad, los romanos se encargaron de concretarlo y desarrollarlo y hoy se materializa en los siguientes derechos:

Pleno dominio

Un inmueble ostentado en pleno dominio por uno o varios propietarios puede ser utilizado de todas las maneras legalmente posible, usado, alquilado, dejarlo en desuso, alterado, demolido, reedificado, etc. Se divide en usufructo y nuda propiedad:

Usufructo

El usufructo es el “derecho a disfrutar de bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”, tal y como recoge el Código Civil.

Nuda propiedad

La nuda propiedad es el derecho a la propiedad sin dominio sobre la misma, sin uso ni rentabilidad, o lo que es lo mismo, es el derecho a esperar a que se extinga el usufructo para recuperar el pleno dominio sobre la propiedad.

En román paladino, el usufructo de un bien da derecho de uso y disfrute a su beneficiario (tanto a habitarlo como a arrendarlo). En la actual era de la longevidad es un derecho al alza, en el que los dueños de la vivienda venden al banco la nuda propiedad, pero reservándose el usufructo vitalicio.

Esto supone que tengamos que valorar cada vez más ambos derechos. La valoración del usufructo se calcula sobre la estimación probabilística o contractual del tiempo restante hasta su cancelación; por su parte, la valoración de la nuda propiedad se obtiene a partir de la diferencia entre el valor de la propiedad plena y el valor del usufructo.

Arrendamientos y cesiones temporales

El inquilino y el cesionario de un inmueble tienen el derecho de uso y disfrute del inmueble mientras dure el contrato de alquiler o de cesión, con las limitaciones que libremente se hayan establecido en contrato.

En el caso de una cesión temporal (de pago o gratuita) por parte de una Administración Pública, este derecho se llama concesión administrativa. Si la cesión es de un terreno para la construcción de un edificio que disfrutará el cesionario, lo llamamos derecho de superficie.

En ambos casos, la valoración de los derechos será doble. Esto significa que tendrá un valor diferente para el cedente y para el cesionario. Ambos valores se obtendrán mediante un enfoque de inversión.

Si bien es posible hacerlo, no se inscriben habitualmente en el registro de la propiedad los contratos de alquiler, debido, sobre todo, a su corta duración. Sí son objeto de registro, sin embargo, las concesiones administrativas y los derechos de superficie.

Tanteo y retracto

Es un derecho que se reserva un tercero (ajeno a comprador y vendedor) a optar por quedarse con la propiedad por el precio acordado de la compraventa, bien al responder al aviso del vendedor (tanteo), bien al enterarse de la venta (retracto). Es un derecho relevante en la venta de inmuebles alquilados o sujetos a valor máximo legal, como las viviendas protegidas. Este derecho, como tal, no es objeto de valoración en sí, si bien es tenido en cuenta a la hora de valorar inmuebles, sobre todo, cuando afecta a su valor máximo.

Derecho de hipoteca:

El prestamista anota en el registro que ha realizado un préstamo con determinadas condiciones, plazos y cuantías. En caso de impago, el inmueble es la garantía del préstamo, será subastado judicialmente y será resarcido el prestamista, quedando el sobrante, si lo hay, para el prestatario.

Derecho de cobro de deudas ajenas: embargos preventivos

Se produce cuando un acreedor reclama judicialmente el pago de una deuda cualquiera y la justicia le da la razón, pero el deudor no le paga. Ante este escenario, está legitimado a solicitar al juzgado que anote la deuda en una o varias fincas registrales propiedad del deudor, para que, en caso de que estas se vendan, pueda verse resarcido de la deuda.  El deudor, mientras siga ostentando la propiedad, puede seguir disfrutando del bien.

Tanto la hipoteca como los embargos se suelen reflejar en las valoraciones, pero no se tienen en cuenta en la valoración en sí misma, ya que en ésta solo recoge el valor del bien y no las deudas de un tercero por las que el bien es garantía.

Derecho al aprovechamiento urbanístico

Es un derecho un tanto exótico, ya que la finca registral no es un pedazo de terreno, sino un aprovechamiento urbanístico. Esto es, el derecho a edificar determinada superficie de uso concreto. Este aprovechamiento no tiene señalada su localización. Su lugar lo marcará un instrumento posterior (un proyecto de equidistribución). Surge para salvaguardar derechos de propiedad en procesos de reparcelación en los que la finca aportada desaparece sin que todavía exista una finca de resultado.

Su valoración no difiere mucho de la de un terreno convencional con el mismo aprovechamiento, con la salvedad de algunos usos que son muy dependientes de la localización exacta como es el caso del uso terciario.

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