El éxito de una operación de compra de carteras inmobiliarias pasa por determinar certera y rápidamente su valor. Para ello es fundamental la experiencia, el análisis de riesgos y la vigilancia legal. Estas son las claves en una valoración de carteras.
Con la crisis económica y el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, las entidades financieras fueron ampliando sus carteras de activos adjudicados en impagos, conocidos bajo el acrónimo REO, y de deuda (PL/NPL), que incluyen también colaterales de inmuebles. Ahora, con la mejora de la economía, en general, y del sector inmobiliario, en particular, estas carteras han ganado atractivo, especialmente entre los grandes fondos internacionales, cuyo apetito por este mercado no para de crecer. Se trata de agrupaciones de inmuebles que suelen contener una gran cantidad de activos (generalmente miles) entre suelos, hoteles, viviendas, locales comerciales, naves industriales, etc.
En su momento, todos estos activos fueron valorados en la concesión del préstamo con otras circunstancias económicas, por lo que estas valoraciones han perdido su vigencia en la actualidad y hay que establecer un nuevo valor. En la fijación del mismo influyen el momento en el que se produce la operación, el estado del inmueble, la localización, el uso y los riesgos, entre otros.
Una buena parte de estos inmuebles puede ser analizada mediante modelos de valoración automatizada (AVM), con un resultado bastante ajustado. Estos son normalmente activos granulares con mercado abundante (viviendas, garajes, etc.). Ahora bien, cuando hay que analizar inmuebles de mucho valor o para los que no existe un mercado suficiente para su posible automatización, debemos recurrir a la valoración profesional, que es necesariamente humana. Y aquí, la experiencia es un grado.
En las distintas fases que intervienen en el análisis de las carteras, podemos comprobar cuáles son los elementos fundamentales que influyen en su valoración.
Fases en la valoración de carteras
Una vez que el cliente fija el conjunto de inmuebles (perímetro) que requiere de una intervención profesional, se decide cuáles han de ser visitados (drive by) y cuáles pueden analizarse desde despacho (desktop). Obviamente, la certeza de la valoración será mayor si se realiza un estudio presencial, pero en muchas ocasiones la valoración desktop es suficiente para los fines del inversor que quiere pujar por la cartera.
La visita la realiza un técnico local (arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero agrónomo, etc.). Estos poseen una gran experiencia en las coyunturas de mercado y en las perspectivas de futuro de la zona. Cuentan con el olfato necesario para intuir si un activo está ocupado u okupado, pese a que normalmente no pueden tener contacto con las personas o empresas que habitan el inmueble. Además, verifican el estado de conservación exterior del mismo y, de ser necesario, realizan una consulta urbanística en el propio ayuntamiento.
Una vez que el valorador recibe toda esta información, la analiza junto con el histórico documental facilitado por el vendedor, que en muchas ocasiones está fragmentado e incompleto. A estos documentos se suman otros relevantes de coyuntura local, sectoriales, urbanísticos, etc.
A partir de aquí, según el tipo de activo, el profesional selecciona el enfoque o enfoques adecuados para hallar las bases de valor correspondientes para calcular el valor de cierre estimado y el valor de venta rápida, siguiendo tanto estándares internacionales (RICS e IVS) como nacionales (Orden ECO/805/2003) de valoración.
Finalmente, traslada todos los comentarios relativos al entorno, al mercado, las circunstancias urbanísticas y legales observadas que puedan afectar al futuro del activo y propone optimizaciones de todo tipo en los activos en busca de un mayor y mejor uso. Se trata, pues, de un análisis de riesgos versus rentabilidad para detectar posibles barreras e identificar potenciales usos del inmueble, con el objetivo de obtener un mayor retorno de la inversión. Porque si se valorase de forma excesivamente prudente, no se adjudicarían nunca las carteras, y si se fuera demasiado optimista, lo pagaría el comprador en su cuenta de resultados.
Y todo ello ajustado a unos plazos que, generalmente, son muy cortos, por lo que se debe “engrasar” y optimizar el proceso al máximo, siendo conscientes de las limitaciones que la velocidad impone. Nuevamente, el conocimiento es crucial para salvar eficiente y apropiadamente este obstáculo.
Así pues, el éxito de una operación de compra de carteras inmobiliarias pasa por determinar de forma certera y rápida el valor, para lo que es clave la experiencia del valorador, el análisis de riesgos y la vigilancia legal.
Artículo publicado en el diario Expansión el 11/10/2018
