Tasación de vivienda para reparto de herencia

Valor Alia

¿Quién realiza la tasación de los bienes? ¿Cómo se realiza una tasación de vivienda para reparto de herencia? ¿Y la valoración del ajuar doméstico? Te resolvemos todas las dudas sobre la partición de la masa hereditaria.

Tasación de vivienda para reparto de herencia

Rafael Hernando, director de Cumplimiento y Recursos Humanos de Alia Tasaciones

La valoración de una herencia no solo es fundamental para dirimir posibles disputas entre los herederos, sino también para saber cuánto hay que pagar en impuestos por ese legado que, junto a otras cargas de la herencia (deudas, multas) pueden convertirla en un regalo envenenado.

El patrimonio de las herencias incluye tanto activos inmobiliarios (viviendas, locales, aparcamientos, fincas rústicas, solares) como bienes muebles (ajuar doméstico), joyas, obras de arte, vehículos o amarres de barco, así como activos financieros (efectivo en cuentas corrientes, acciones, deudas…).

Impuestos a pagar en una herencia

A la hora de heredar, hay que tener en cuenta los impuestos que hay que abonar. Podría ocurrir que estos fueran de un importe demasiado elevado que lleve al beneficiario a valorar la aceptación o no de la herencia. De este modo, hay dos impuestos a destacar:

Impuesto de Sucesiones y Donaciones

Se trata de un impuesto transferido a las comunidades autónomas, por lo que el porcentaje varía. El plazo de liquidación es a los seis meses del óbito.

Plusvalía municipal

Técnicamente llamado Impuesto del Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, la plusvalía municipal es un tributo a abonar en la transmisión de un inmueble y que los ayuntamientos gestiona. La tasa mide la revalorización del activo desde la fecha de compra y la de transmisión y su cálculo se realiza en función del valor catastral. En caso de que no se produzca ninguna plusvalía, no se abonará este impuesto.

Al valor catastral es el que se usa para el pago de impuestos como el IBI y los anteriores. En el caso de las herencias, la Administración Pública suele aplicarle unos coeficientes correctores que dan como resultado los impuestos a pagar a Hacienda. Estos coeficientes no tienen en cuenta el valor de mercado del momento, es decir, lo que el mercado pagaría por una activo y que se define como la cuantía estimada entre un comprador y un vendedor en una fecha determinada en una transacción libre, sin coacción y prudente. Base de valor que las sociedades de tasación empleamos para la valoración de un inmueble cuando no se producen ciertas finalidades, como garantía hipotecaria, inversión, liquidación o expropiación. En este sentido, pudiera ocurrir que haya discrepancias de valoración entre la Administración y el heredero.

Tasación pericial contradictoria

Cuando se produce la mencionada discrepancia entre el valor catastral y el valor de mercado se dirime con una tasación pericial contradictoria realizada por un perito tasador.

En el supuesto que el técnico profesional valore el inmueble por encima del valor catastral no se presentaría la tasación pericial contradictoria. Ahora bien, si la tasación es inferior, siempre que esta no sea un 10% por debajo del valor administrativo, este valor actualizado se mantendrá a efectos fiscales. Ahora bien, si es superior al mencionado porcentaje, Hacienda encargará una tasación de un tercero.

Cómo ahorrar impuestos en una herencia

En el caso de una vivienda, por ejemplo, en función del uso que se le vaya a dar hay que conocer las alternativas a nuestro alcance para ahorrarnos en la factura fiscal:

  • En caso de quedarnos con la propiedad del inmueble, cuanto menor sea la valoración del activo, los impuestos a abonar serán menores.
  • En el caso de venta es recomendable la tasación de la vivienda en el momento de recibir la herencia ya que, con el valor de mercado, es decir, el valor que un tercero estaría dispuesto a pagar por un bien, menor será la plusvalía a pagar en el momento de la venta.

Cargas de una herencia

Además de los impuestos, hay otros “costes” a tener en cuenta en una herencia como son las deudas del finado, multas u otro tipo de cargas en los activos que puedan resultar onerosos. En el traspaso de una vivienda, hay que solicitar una nota simple en la que se reflejan las deudas pendientes.

Asimismo, también hay que abonar lo que se denomina “deudas de herencia”, que son los gastos que se incurren alrededor del deceso como el entierro, funeral o las minutas de los despachos profesionales.

Como avanzábamos, todo ello puede hacer que la herencia no sea el regalo esperado y resulte muy costoso para el heredero recibirla. Es posible renunciar a la misma. Si bien, es importante ser consciente que una vez repudiada ya no se puede revocar la decisión.

Ajuar doméstico

El ajuar doméstico son los enseres de la vivienda y el mobiliario, es decir, los bienes adquiridos a lo largo de una vida del finado. Sin embargo, no se incluyen joyas y obras de arte, ya que por su valor es necesario realizar una valoración independiente.

Desde un punto de vista fiscal, la valoración del ajuar doméstico representa el 3% del valor total de la herencia. De nuevo, si el beneficiario considera que ese porcentaje es elevado puede recurrir a una tasación que calcule el valor de mercado que servirá como prueba fehaciente para ajustar el valor a efectos fiscales.

Valoración de los bienes de una herencia

Tal y como indicábamos, es conveniente realizar una valoración de los bienes de una herencia a través de los profesionales de la tasación ya que la valoración de la Administración no tiene en cuenta las circunstancias actuales del mercado. Es más, en el caso de fincas rústicas y terrenos urbanos es importante su valoración profesional ya que podría ocurrir que se haya cambiado el uso del terreno a causa de nuevos planteamientos urbanísticos o recalificaciones.

También es importante conocer los derechos o usufructos del activo inmobiliario pues pueden limitar el uso y disfrute del mismo.

En la visita al inmueble, los factores que el tasador tiene en cuenta para la tasación de una vivienda son la ubicación, el estado y uso de la misma, la orientación, superficie, comunicaciones de transporte y cercanía a servicios, entre otros. Asimismo, recaba información sobre el valor de inmuebles testigos, es decir, se compara con inmuebles similares en la zona.

En cuanto al valor de los bienes muebles, hay que tener en cuenta la depreciación por el paso del tiempo, la vejez o desgaste por uso del bien; el valor de reposición que tiene el bien en el mercado en una fecha determinada; y la vida útil, que es la duración estimada del bien.

En definitiva, para hacer un reparto equitativo de los bienes de la herencia entre los herederos y para determinar la cuantía de los impuestos a pagar, es fundamental realizar una valoración de la herencia por tasadores profesionales. En Alia Tasaciones contamos con expertos que podrán ayudarte. Pídenos un presupuesto sin compromiso.

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